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??上海易居研究院研究員王夢雯表示，隨著調控政策的持續，上海購房市場更趨於理性。交易量的下滑，有助於抑制房價的過快上漲。而5月份出臺的搖號購房制度，將更好地規范當前市場交易秩序。從中長期市場來看，積極增加供地、嚴格當前購房政策依然是很關鍵。
??報告顯示，在新房和二手房市場方面，上海樓市呈現以下四個特征。
??首先，4月成交面積為歷史同期低位，新房市場持續供不應求。4月份，上海新房成交面積67萬平方米，環比減少9．4％，同比減少30．8％；新增供給面積56萬平方米，環比增加43．0％，同比減少64．5％。其中，虹口、崇明4月新建住宅成交面積環比上升幅度最大，分別為285％和98％。值得註意的是，虹口新房可售規模並不大，成交的環比數字容易反彈。而對於崇明市場來說，近期關於軌道交通建設等概念相對較多，部分購房者比較認可此類價值窪地，購房積極性上升。而長寧、黃浦、寶山、靜安則環比下降超過30％。雖然4月新房供應延續瞭3月份的環比增長態勢，但絕對值仍處於2010年以來歷史同期最低。
??4月份，上海新建商品住宅批售比由3月的0．53上升至0．83，仍然低於2010年以來4月歷史平均值1．2。按區域看，虹口、普陀、寶山4月供求關系有所好轉，但新房市場供不應求的態勢仍然持續。隨著開發企業“拿證（預售許可證）”速度加快，預計上海新房市場供求關系將出現逆轉。
??其次，成交均價環比下跌0．7％，郊區價格漲幅較大。4月份，上海商品住宅成交均價為47682元／平方米，環比下跌0．7％，同比上漲45．7％。由於近期上海市政府加強瞭對新房預售證發放的審核管理，部分高端項目的入市受阻，預計5月份上海新房價格仍將維持相對平穩的態勢。
??從區域來看，虹口、嘉定、長寧、松江、青浦、寶山、閔行、徐匯成交價格環比漲幅為正，其中虹口區的新房成交均價環比上漲51％，漲幅最大，主要由於較多大戶型改善項目在本月集中網簽。前四個月，郊區房價漲幅普遍較大，其中，松江、崇明、寶山、金山同比漲幅均在55％以上。房價漲勢向遠郊擴展屬於房地產市場板塊輪動後期的重要特征之一。
??再次，存銷比超過11個月，為近21個月以來的最高位。截至今年4月底，上海新建商品住宅庫存總量為629萬平方米，環比減少1．7％，同比減少31．3％。觀察歷史數據，該庫存規模為近74個月的最低水平。在存銷比方面，4月份上海新建商品住宅存銷比為11．1個月，比3月份增加瞭0．3個月，是近21個月以來首次回到11個月以上。
??從區域來看，4月奉賢區存銷比進一步下降至3．5，保持全市最低。奉賢區包括軌道交通、BRT等建設力度較大，屬於目前上海郊區市場購房性價比較好的城市，去庫存速度較快。嘉定區存銷比降至6．3，環比跌幅最大為12％，主要由於新推盤下降幅度大於銷售下降幅度。金山區存銷比上升至9．2，環比漲幅最大為12％，主要由於銷售下降幅度大於新推盤下降幅度靜電機保養。
油煙靜電機??最後，二手房成交為同期最低，預計價格震蕩下跌。4月份，上海二手住宅成交面積122萬平方米，環比減少29．9％，同比減少37．9％，但成交面積不及去年月度成交均值的五成，且是2013年以來的同期最低點。預計5月份上海二手房市場仍處於降溫通道，成交面積或將低於去年月度成交均值靜電機。
??4月份，上海二手房指數為3989點，比3月上升8點，同比上漲12．1％。伴隨著成交量的回落，二手房價格指數同比漲幅連續第6個月收窄。在政策從緊的大環境下，市場缺乏大幅反彈的支撐，預計價格將保持震蕩式下跌。從微觀層面上看，房東掛牌的心理價位也會隨之下調，包括租賃價格等或也受到相應的影響。
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